【状況別】離婚で持ち家はどうなる?住宅ローンは?名義変更は?

悩むクマさん
悩むクマさん

離婚したら持ち家はどうするのがベストなの?

こんにちは!マイホーム研究家(いつから?)のバツイチりりさんです。

離婚時に悩んだり揉めたりすることのひとつに財産分与があると思います。

その中でも持ち家がある場合、名義変更や住宅ローンなどについて自分に合っている方法が分からず、困っている方も多いのではないでしょうか。

りりさん
りりさん

私は元夫が独身時代に購入したマンションに住んでいたので財産分与の対象ではなかったのですが、夫婦で建てたマイホームを相手に見返りなくあげられる広い心のお金持ちさんはなかなか少ないですよね…

例えば、

  • 夫名義の家に妻が住み続けることは出来るの?
  • ローンが30年もあるけど出来れば売却したい…
  • 共有名義の場合の手続きはどうすればいいの?

などの悩みを持っている方もいるのではないでしょうか。

離婚後の持ち家は、売却するどちらかが住み続けるかのいずれかになりますが、住宅ローンの有無や建物の資産価値によっては、その中でも選べる方法が限られてきます。
※一般的ではありませんが、「第三者に貸す」などの方法もあります。

りりさん
りりさん

そこで今回は、状況別に選ぶべき持ち家の財産分与の方法について解説していきます!

離婚時のマイホームトラブルや住宅ローンについて悩んでいる方は、参考にしてみてください。

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持ち家について最初に確認

まずはじめに、持ち家を売却する・住み続けるのいずれにしても、最初に確認しておくべきことがあります。

それが、

  • 家の名義人は誰か
  • 住宅ローンの名義人は誰か
  • 家の資産価値はいくらか

の3点です。

怒るクマさん
怒るクマさん

そんなのわかっとるわ!って人はここからとんでね!

1、家とローンの名義について

どちらかの単独名義であれば分かりやすいですが、夫婦の共有名義で住宅ローンを組んだ場合や頭金を出し合った場合などは注意が必要です。

ひとくちに共有名義といっても3つの種類があり、「ペアローン」「連帯債務型」「連帯保証型」といわれるものがあります。

  • ペアローン:それぞれが別にローンを組む
    ※住宅ローン控除と登記は夫婦どちらも該当
  • 連帯債務型:夫婦が一つのローンに対して同じだけの返済義務がある
    ※住宅ローン控除と登記は夫婦どちらも該当
  • 連帯保証型:片方がローンを組み、もう片方はその連帯保証人
    ※住宅ローン控除と登記は夫婦のどちらかのみ
驚くクマさん
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自分がどの種類の共有名義か今すぐ確認!

住宅ローンが共有名義だから登記も2分の1ずつだと思っていたのに、よく見たら連帯保証型で夫のみの名義だったという場合もあるので注意が必要です。

反対に、住宅購入時に妻が自分の貯金を出した場合などで、「住宅ローンは夫の名義だけど登記は共有名義」といった場合もあります。

学ぶクマさん
学ぶクマさん

他にも登記上の持ち分の割合が夫婦で違うこともあるよ!

家を建てたときは銀行や司法書士さんに言われるがままで実際よく分かっていない…という方はあらためて契約書などをチェックしてみましょう。

建物や土地の名義は、法務局または登記情報提供サービスで「登記簿謄本(=登記事項証明書)」を取得すると確認が出来ます。住宅ローンについては借入先の金融機関に問い合わせるか契約書を確認してみましょう。

2、建物の資産価値はいくらか

建物の資産価値とは、持ち家を売ったらいくらになるのかということです。

どちらかが住み続けるにしても、資産価値が分からなければ財産分与の内訳で揉める原因になりかねません。

泣き虫クマさん
泣き虫クマさん

もらう方は少なく、あげる方は多く見積もりがちなのが人間!

資産価値を調べる場合、大まかな金額でいいのなら自分で調べることができます。

こちらのサイトを使うと、自分の家に似ている条件の家がいくらくらいで売れているのか売買価格を調べることが出来ます。それをもとに自分の家の大体の金額が予想できるでしょう。

あくまでも目安になるため、具体的な価値が知りたい方は不動産鑑定士や不動産売買会社に依頼をするといいと思います。

とくに不動産売買会社であれば、基本的に無料で査定をしてくれます。査定してもらうことで具体的な金額が分かり、財産分与の話し合いも発展するでしょう。

どこに依頼していいか分からない方は、ミライアスのスマート仲介がおすすめです。

※画像はお借りしました

持ち家という大きいお金の動くやり取りはやはり実績のある会社の方が安心できると思います。
(もちろん地元の小さい不動産屋さんが親身に接客してくれるなら最高だと思います!)

ミライアスのスマート仲介は不動産相談実績が 27,000件、家の査定も無料で1分程度の入力ですぐに問い合わせができます。

喜ぶクマさん
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しかも仲介手数料が無料になる場合も!

興味のある方はWEBから査定だけでもしてみるといいと思います。

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【状況別】持ち家の選択肢とは?

ここからは、状況別の持ち家の選択肢について解説していきます。

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1、売却する

売却する場合、売却に夫婦で合意しているなら、単独名義か共有名義かは特に気にしなくていいと思います。

驚くクマさん
驚くクマさん

相手の単独名義の場合、勝手に売られないように注意!

住宅ローンが残っていない場合

この場合、売れた金額を夫婦で分け合うことができます。住宅ローンがない分、売却することでお互いに十分な資産を得られる場合が多いでしょう。

住宅ローンが残っている場合

この場合、まずはアンダーローンオーバーローンかを確認する必要があります。

  • アンダーローン・・・住宅ローンの残高<不動産価格
  • オーバーローン・・・住宅ローンの残高>不動産価格

詳細な住宅ローン残高は銀行に聞けばすぐに教えてくれます。

アンダーローンの場合

アンダーローンの場合であれば、住宅ローンが残っていない場合と同様に、持ち家を売って住宅ローンの残金を返済し、残りを夫婦で分けることが可能です。

お互いに今の家に住みたくないと思っている場合には、一番良い選択肢だと思います。

  • 住宅ローンや名義変更などの問題がなくなるため、後々のトラブルになりにくい
  • 住宅ローンの繰り上げ返済になるため金利の分返済額が減る
  • 弁護士に依頼するなど面倒な手続きがなく自分達で解決ができる

といったメリットもあります。

オーバーローンの場合

オーバーローンの場合は、持ち家を売却しても住宅ローンを完済できないため、残金をどうするか夫婦で話し合う必要があります。

お互いもしくはどちらかの預貯金を出すことで解決できれば問題ありませんが、そうでない場合は「任意売却」という方法があります。

任意売却とは、住宅ローンを借りている金融機関に了承を得て、住宅ローンが残ったまま家を売却することをいいます。オーバーしている住宅ローンの残金分の返済を続けながら、家は他人のものになるということです。

任意売却をしても住宅ローンが残ることに変わりはありませんが、ローンの残金を大幅に減らせるため、どうしても家を売却したい人にとっては有力な選択肢だと言えるでしょう。

任意売却の注意点としては、

  • 信用情報に傷がつく
  • 任意売却を認めていない金融機関がある

といったことが挙げられます。

特に信用情報に傷がつくと、いわゆるブラックリストの状態になってしまいます。5年間は新しいローンを組んだりクレジットカードをつくるのが難しくなるため、抵抗がある人はよく考えてから選ぶようにしましょう。
※その場合でも、信用情報が他人に勝手にバレることはありません。

住み替えローンダブルローンといって、住宅ローンの残金を返すために二重にローンを組む方法もありますが、二重にローンを組めるだけの収入が必要になりますし、金利が二重になり家計への負担も大きいため、おすすめは出来ません。

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2、今の名義人が住み続ける

住宅ローンなし

単独名義の場合、特に必要な手続きはありません。

共有名義の場合、登記上の名義を共有名義から単独名義に変える手続きが必要です。

住宅ローンがない場合の名義変更は簡単なので、司法書士さんなどに頼まなくても自分ですることができます。ネット上にもやり方を書いたサイトがたくさんありますし、わからないことは法務局に問い合わせると教えてくれます。

住宅ローンあり

住宅ローンと登記のどちらもが単独名義の場合、特に必要な手続きはありません。夫名義の家に夫が住み続ける場合、今まで通り住宅ローンの支払いをすることになります。

単独名義で住宅ローンが残っている場合、一番手っ取り早く簡単なのはこの方法です。

学ぶクマさん
学ぶクマさん

共有名義の場合は後述します!

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3、名義人以外が住み続ける

住宅ローンなし

単独名義の場合、登記上の名義人を変える手続きが必要です。共有名義の場合も同様に、有名義から単独名義に変える手続きを行いましょう。

前述したとおり、住宅ローンがない場合の名義変更は簡単なので自分で行うことをお勧めします。ネット上にもやり方を書いたサイトがたくさんありますし、わからないことは法務局に問い合わせると教えてくれます。

住宅ローンあり

例えば夫名義の住宅ローンがある家に妻が住み続ける場合、夫から妻へ名義変更ができれば特に問題はありません。しかし、実際には難しい場合が多いため、この方法ができるかはケースバイケースになってきます。

問題①住宅ローンの借り換え

住宅ローンの名義を変える場合、同じ金融機関であっても住宅ローンを借り換えることになります。

そうなると新規の借入時同様に審査が必要なため、これが難しい場合が多いです。

例えば「会社員の夫名義である住宅ローンをパート勤務の妻に変更したい」と思っても審査が通らない可能性があります。正社員であっても収入に対して借入額が多く、融資が難しい場合もあります。

反対にある程度の収入があり、それに見合った借入額で済むのであれば、問題なく名義変更ができる場合が多いでしょう。

借り換えが不安な方は、「離婚・住宅ローン対策センター」で無料相談をすることができます。

離婚・住宅ローン対策センターでは、借り換えのできる金融機関を探してくれる他、状況に合わせた最適なアドバイスをもらうことができます。

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問題②共有名義を単独名義に

住宅ローンの共有名義を単独名義にする場合も、あらためて審査が必要になります。

共有名義で収入合算しないと住宅ローンの借入が難しかった場合、単独名義にするのは厳しい場合が多いです。1人の収入に対して借入額が大きすぎるからです。

離婚後に住宅ローンを単独で組む方が、

  • 十分な収入がある
  • あらたに連帯保証人を立てられる
  • 残高を預貯金などで減らせる

などであれば、可能な選択肢となります。

問題②登記の変更ができない

住宅ローンの契約の際に、「契約者が住み続けること」が条件になっている場合が多いです。

つまり、住宅ローンと登記上の名義人が違うことは許さぬ!ということになります。

驚くクマさん
驚くクマさん

金融機関へ問い合わせるか契約書を確認しよう!

この場合、名義を変えたことがわかると一括返済を要求されることになります。前述したように借り換えができればいいですが、そうでない場合は住宅ローンの名義人が負うリスクが高くなります。

問題③名義を変えないのはリスク高

悩むクマさん
悩むクマさん

じゃあ名義を変えなきゃいいんじゃない?

…って思いますよね。

確かに住宅ローンの名義を変えない(例えば夫がローンの支払いを続け、妻が住み続ける)という方法は手続きが不要なため選ばれやすい選択肢でもあります。

ですが個人的にはリスクが大きいため、あまりおすすめはしません。

  • ローンの返済が滞る可能性がある
  • 勝手に家を売却される可能性がある
  • 離婚後も関係を保つ必要がある

などの不安やストレスを感じながら生活することになってしまいます。

共有名義のままであれば勝手に売却されることはありませんが、相手の支払いが滞ると自分に支払い義務がまわってくるため、同じく注意が必要です。

公正証書などでローン返済の取り決めをしたとしても、支払いが滞れば家が差し押さえられる可能性はあります。金融機関には抵当権(=家が担保)があり、夫婦の約束事とは無関係だからです。

名義変更をしない場合の解決策としては、「元配偶者に家賃を支払い有償で住まわせてもらう」といったかたちをとる方法があります。

財産分与の注意点

財産分与は法律で原則2分の1ずつとなっていますが、夫婦間で合意があれば割合は自由に決めることができます。どちらかが100%でも問題ありません。

2分の1ずつで考える場合、どちらかが住み続けるとなると、家の資産価値に応じて相手に預貯金など他の資産を渡す必要があります。

例えば夫が資産価値2000万の家に住み続ける場合、妻に1000万円を支払うことで2分の1ずつの財産分与が出来ることになります。

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まとめ:家問題は離婚前に済ませよう!

離婚したあとに相手と何度も連絡をとるのはあまり気持ちのいいものではないですし、お互いに心変わりしてトラブルになる可能性もあります。

驚くクマさん
驚くクマさん

やっぱり売りたくない!とか何とか言われる可能性も…

売却する、住み続けるのいずれの場合であっても、離婚届の提出前にすべての手続きを済ませられるのが一番いいと思います。難しい場合も、ある程度の目途はつけておきましょう。

りりさん
りりさん

長引かせないのが何よりも大切です!

本日はここまでです。お読みいただきありがとうございました。

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